清明乍過(guò)，暖風(fēng)微醺，春暖花開(kāi)。然而，樓市猶是撲朔迷離，乍暖還寒。我們已經(jīng)看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策端、供需端正出現(xiàn)明顯各種或微妙的變化，頻頻釋放出樓市解封、回暖的信號(hào)，但樓市的“春暖花開(kāi)”似乎仍在季節(jié)的期待之中。

　　政策面，已是暖風(fēng)微醺

　　自去年四季度以來(lái)，在堅(jiān)持“房住不炒”定位下，政策層面應(yīng)該說(shuō)已是暖風(fēng)頻送。針對(duì)去年三季度以來(lái)全國(guó)新房、二手房和土地市場(chǎng)快速降溫，中央已連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，提振市場(chǎng)信心，政策微調(diào)的意圖已被市場(chǎng)充分解讀。

　　在調(diào)控政策導(dǎo)向上，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)、探索新發(fā)展模式的調(diào)控方向不斷清晰。在房地產(chǎn)信貸政策上，支持房企合理融資需求和居民合理住房需求的導(dǎo)向日益明確。

　　在地方政府層面，各地政府樓市松綁的趨向正以不同形式出現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超70城出臺(tái)了各種穩(wěn)樓市的政策，涉及放松限購(gòu)限貸、降低首付比例、下調(diào)房貸統(tǒng)計(jì)利率、放松限售限價(jià)等，各地的調(diào)控模式正悄然轉(zhuǎn)向

　　在房貸政策執(zhí)行方面，各商業(yè)銀行開(kāi)始適當(dāng)下調(diào)首套房首付比例、下調(diào)房貸利率，放貸周期明顯縮短。今年以來(lái)，已有十余個(gè)城市下調(diào)房貸利率，至少10個(gè)城市的商業(yè)貸款首套房首付比例下降至20%。與此同時(shí)，房貸放款周期明顯縮短。103城平均放款周期由去年的三、四個(gè)月縮短至1個(gè)月左右，其中19城放款周期低于20天。

　　供給端，仍然寒意濃濃

　　盡管房地產(chǎn)政策面已是暖意頻送，但房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)未變，“三條紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管依舊，市場(chǎng)需求萎縮疊加疫情反復(fù)，使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金回籠緩慢、外部融資困難、到期債務(wù)壓力大等現(xiàn)實(shí)困境，房企經(jīng)營(yíng)虧損、資金鏈斷裂乃至陷入債務(wù)危機(jī)的情況頻現(xiàn)。

　　一是房企投資信心仍未恢復(fù)。今年前2個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)收窄，與之相對(duì)應(yīng)的是，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積、竣工面積、土地購(gòu)置面積同比全面下滑。

　　二是房企資金循環(huán)不暢，流動(dòng)性壓力凸顯。1-2月。全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額、面積同比分別下降9.6%和19.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別下降13.8%和22.1%。3月份全國(guó)30大中城市商品房銷(xiāo)售套數(shù)和面積同比均為-47.3%，近乎腰斬。相應(yīng)地，房企到位資金同比下降17.7%。房企資金鏈總體仍較緊張狀況仍為根本好轉(zhuǎn)。除受銷(xiāo)售資金回籠慢影響外，房企面臨更突出的問(wèn)題是到期債務(wù)壓力大、發(fā)債和續(xù)債難度增大。受流動(dòng)性疲弱、信用評(píng)級(jí)遭下調(diào)影響，房企發(fā)債整體難度加大。數(shù)據(jù)顯示，3月份房企信用債發(fā)行規(guī)模較去年同期同比下降35%，部分民企發(fā)行中資美元債，成本普遍超過(guò)10%。

　　三是房地產(chǎn)去化周期上升，去庫(kù)存壓力增大。數(shù)據(jù)顯示，3月1日-3月24日，45城商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降42.6%，而上月同比降幅為23.8%。去化周期繼續(xù)上升，15城商品房去化周期為654天，上月同期為586天。

　　需求端，依舊躊躇不前

　　今年以來(lái)，盡管各地紛紛出臺(tái)政策松綁措施，但整體預(yù)期仍偏弱，觀望情緒依舊較濃，市場(chǎng)信心恢復(fù)尚待時(shí)日。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力的現(xiàn)實(shí)背景下，疊加疫情的反復(fù)，居民就業(yè)環(huán)境緊張、購(gòu)買(mǎi)力減弱是可想而知的。

　　房地產(chǎn)政策面與供給、需求端呈現(xiàn)的明顯反差，恰恰反映了當(dāng)前樓市走向的困惑。一方面，政策端已釋放了充分的暖意和“暗示”；另一方面，房地產(chǎn)無(wú)論是供給端還是需求端都“心灰意冷”，遲遲未能走出寒冬。說(shuō)明依托各地小打小鬧式的政策微調(diào)或難從根本上改變市場(chǎng)的走向與預(yù)期。

　　因此，我們需要認(rèn)真反思既有的、與房地產(chǎn)發(fā)展新模式不相適應(yīng)的政策，從房地產(chǎn)供給、需求兩端同時(shí)松綁、發(fā)力，果斷取消不合時(shí)宜的新建商品房限制性政策，將市場(chǎng)的還給市場(chǎng)，從根子上解決新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛衍生的一系列問(wèn)題，或是解開(kāi)當(dāng)前房地產(chǎn)困境之死結(jié)。這就需要對(duì)舊有的調(diào)控模式的不合理因子的修正，對(duì)既有的調(diào)控政策按照“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)”導(dǎo)向進(jìn)行合理優(yōu)化。

　　但是，房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化仍應(yīng)張弛有度，要有利于合理市場(chǎng)預(yù)期的形成。關(guān)鍵是，要在理念和實(shí)踐中，亟需深刻領(lǐng)悟“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的內(nèi)涵，認(rèn)清這一要求與“房住不炒”的同一性，協(xié)調(diào)好二者的關(guān)系。

　　一方面，現(xiàn)有調(diào)控政策中不利于房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)、不利于滿(mǎn)足人民群眾合理住房需求的成分需要取消或改進(jìn)。落實(shí)調(diào)控政策要避免一刀切，防止滋生新風(fēng)險(xiǎn)和次生風(fēng)險(xiǎn)。一是要對(duì)融資領(lǐng)域的供給行為進(jìn)行糾偏，要在堅(jiān)守“三條紅線(xiàn)”基礎(chǔ)行，滿(mǎn)足房企正常合理的融資需求，包括發(fā)債等，以促進(jìn)房企化解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)；二要通過(guò)適當(dāng)放松限售政策，促進(jìn)房企去庫(kù)存，盤(pán)活資金，緩解資金壓力。三是從需求方，實(shí)事求是地優(yōu)化限購(gòu)限貸方面的政策，對(duì)剛需、改善性住房需求應(yīng)按照滿(mǎn)足群眾合理住房需求的要求，適當(dāng)調(diào)整限購(gòu)的對(duì)象范圍，實(shí)施差異化的房貸政策及利率政策。

　　另一方面，現(xiàn)有調(diào)控政策中需要堅(jiān)持的精神不僅不應(yīng)削弱，還應(yīng)進(jìn)一步突破。首先，從推動(dòng)降杠桿出發(fā)，“三條紅線(xiàn)”仍需守住，并多措并舉，繼續(xù)推動(dòng)房企瘦身，防范債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)推動(dòng)并購(gòu)重組，實(shí)現(xiàn)行業(yè)重整。其次，適時(shí)取消商品房預(yù)售制，從長(zhǎng)效機(jī)制上解決房企高杠桿、高周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。至少對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)該嚴(yán)格而不是放松。核心是要維護(hù)好購(gòu)房人的合法權(quán)益。第三，要堅(jiān)定不移推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。提高住房質(zhì)量和售后服務(wù)，以切實(shí)維護(hù)群眾利于；大力倡導(dǎo)綠色建筑，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與雙碳戰(zhàn)略的融合。

　　(本文作者：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門(mén)人士，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作)

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