業(yè)內(nèi)人士認為，在持續(xù)數(shù)月回暖后，10月房價降溫明顯，政策效應(yīng)逐漸減弱。基于長期去庫存開啟，預(yù)計年底前將進一步出臺放松乃至刺激樓市的政策。

　　乏力 漲幅大幅縮水

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月70個大中城市新建住宅價格下降的城市有33個，上漲的城市有27個，環(huán)比價格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降1.0%。二手住宅價格方面，70個大中城市中，環(huán)比上月價格下降的城市有23個，上漲的城市有38個，最高漲幅為1.1%，最低為下降0.9%。

　　當前，房價和成交呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢，但房價漲勢卻略顯乏力。交通銀行金融研究中心根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算，10月70個大中城市新建商品住宅價格漲幅環(huán)比算數(shù)平均為0.07%，漲幅較上月明顯縮窄14個百分點。其中一線、二線、三線城市環(huán)比算術(shù)平均分別為1.22%、0.14%和-0.12%，均較上月有所回落。

　　此外，10月房價下降城市數(shù)量在連續(xù)7個月減少后再度增加。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，10月，新建商品住宅價格下降的城市有33個，相比9月的21個，價格下降城市增加了12個。其中，有17個城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)新建住宅價格的環(huán)比下滑。這17個城市中，既有省會城市沈陽、長春，也包括部分三線城市。而在10月價格下降的城市中，又進一步加入了石家莊、呼和浩特、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊6個省會城市。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，價格下降城市增多，特別是大量省會城市均出現(xiàn)新建商品住宅的價格下跌，顯示當前房地產(chǎn)市場再度面臨危機。特別是在二、三線城市，部分購房者在支付能力有限的前提下，寄希望于政策能夠再度放松，反而遲疑不決，造成當前樓市在短暫升溫后繼續(xù)下行。

　　與此同時，一直作為本輪上漲領(lǐng)頭羊的一線城市，房價漲幅也大幅度下滑。具體來看，10月，北上廣深四個一線城市中，除上海新建商品住宅環(huán)比上漲2.1%，較9月小幅上漲0.2個百分點外，其他三個城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中深圳下滑最為明顯，漲幅環(huán)比減少2.8個百分點，廣州與北京，漲幅分別減少0.6%和0.3%。

　　郭毅分析，一線城市房價環(huán)比漲幅收窄，體現(xiàn)出市場購房需求乏力的現(xiàn)狀，由于四個一線城市仍然執(zhí)行嚴格的限購政策，在消化了既具備購房資格，支付能力又強的部分購房者后，年末，一線城市房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)了后繼乏力的局面。

　　減速 投資連續(xù)3個月下滑

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年1至10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點。其中，東、中、西部地區(qū)的投資增速全部下行，分別較1至9月回落0.6、0.3、0.6個百分點。

　　“投資增速出現(xiàn)了連續(xù)3個月負增長，這在2009年以來尚屬首次。”交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平指出，投資下滑的主要原因仍在于土地購置的大幅下降以及新開工尚未明顯好轉(zhuǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，前10月開發(fā)企業(yè)土地購置面積與土地成交價款分別同比下降了33.8%和25.2%；新開工面積單月增速經(jīng)歷9月的曇花一現(xiàn)，10月再次跌入零值以下，同比-24.5%。

　　高企的庫存也造成了投資下滑。連平指出，庫存既是結(jié)果，又是原因。一方面，巨量的庫存是過去十幾年地方在建設(shè)擴張過程中無序開發(fā)生成的過量產(chǎn)物；另一方面，大量庫存不消化掉，也會對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末再度增加2122萬平方米。全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強指出，庫存是目前房地產(chǎn)面臨的最大障礙。去年起房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但一年以來，庫存不但未消化，反而增加。

　　任志強認為，去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，難度可想而知。

　　松綁 政策放松信號強烈

　　截至18日收盤，在上證指數(shù)下調(diào)1.01%的背景下，房地產(chǎn)板塊逆市上揚，漲幅達0.94%。其中，中天城投、中航地產(chǎn)兩股漲停，陽光城上漲9.52%，實達集團上漲8.52%。臨近當日午盤收盤時，房地產(chǎn)板塊整體漲幅更是高達4%，陽光城、保利地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)等多股漲停，華發(fā)股份、粵宏遠A漲逾8%。

　　中銀國際證券表示，連續(xù)幾日中央都強調(diào)去庫存，在當前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號，政策放松是大勢所趨。

　　郭毅也認為，基于10月70個大中城市房價變化的不利局面，預(yù)計年底前進一步出臺放松乃至刺激樓市的政策的預(yù)期更加強烈，未來，降首付、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續(xù)頒布實施。

　　11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，銷售增長放緩，庫存水平改善有限，在當前經(jīng)濟增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強化，因此未來政策放松態(tài)勢明顯。

張大偉預(yù)計，未來政策寬松方向?qū)ㄅ飸魠^(qū)改造、信貸政策寬松、調(diào)整普通住宅認定、減免稅費、放緩房地產(chǎn)稅的開征等方面。

　　雖然政策寬松取向明顯，但連平預(yù)計，四季度在寬松的政策環(huán)境和資金環(huán)境下，重點城市的成交復(fù)蘇將繼續(xù)，但量價增速將有所回落。同時，由于高頻率小政策的邊際效用遞減，疊加季節(jié)性因素，明年初銷售增速或明顯放緩。

　　任志強也一改此前樂觀態(tài)度，他認為，四季度房地產(chǎn)市場仍將處于調(diào)整期。“從2014年起，房地產(chǎn)市場預(yù)期便難言樂觀。若庫存不消化，市場想反彈很困難。雖然今年成交量有望超過2013年的最高水平，但需注意的是，2015年的成交是在市場下滑、以價換量的基礎(chǔ)上得來的，與2013年時截然相反，所以并不代表市場回到2013年時的熱度。”

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