8月28日，受國務(wù)院委托，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔向十四屆全國人大常委會第五次會議報(bào)告了今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況。

圍繞下半年需要重點(diǎn)抓好的工作，報(bào)告指出，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和妥善處置，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(yè)加大保障性租賃住房建設(shè)。

“預(yù)計(jì)下半年的樓市政策仍會延續(xù)長效機(jī)制以及短期政策相結(jié)合的方式，針對我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，從供需兩側(cè)共同發(fā)力推進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

樓市利好政策不斷

自今年7月24日中共中央政治局會議對房地產(chǎn)市場定調(diào)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的表述頻繁出現(xiàn)在中央及相關(guān)部門的重要會議中，從近期密集出臺的一系列樓市支持政策來看，多部門在“因城施策”方面下足了功夫。

據(jù)記者梳理，就在前述中共中央政治局會議召開后不到一周時(shí)間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確表態(tài)，“要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。這無疑是對“因城施策用好政策工具箱”的積極響應(yīng)。

隨后，于7月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議進(jìn)一步指出，“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。另外，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議上不僅再次強(qiáng)調(diào)要“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，亦明確提出“因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

從政策面來看，政策內(nèi)容不僅更加細(xì)化和具體，且力度明顯超出預(yù)期。比如，8月25日，《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》及《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》相繼對外發(fā)布，前者明確“對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠”；后者推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。同日，國務(wù)院常務(wù)會議還審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，并指出要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。緊接著，證監(jiān)會在8月27日發(fā)布消息，圍繞把握再融資節(jié)奏時(shí)強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。

“這些政策著力點(diǎn)都放在了資金上。”京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長趙秀池在接受記者采訪時(shí)坦言，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。沒有資金，房企無法開發(fā)項(xiàng)目；沒有更加優(yōu)惠的資金，購房者購房成本高企，不利于需求釋放。總的來說，近期出臺的一系列政策會對樓市預(yù)期起到一定的積極作用，但后續(xù)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)情況仍需持續(xù)的政策跟進(jìn)、觀念調(diào)整、預(yù)期穩(wěn)定，尤其是在源頭上要增加居民收入，提高居民的購房能力。

預(yù)期已現(xiàn)積極信號

從目前的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

而8月份以來，市場繼續(xù)低位調(diào)整。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月份前兩周全國重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積較7月份周均下降16.2%，較去年同期下降29.3%。

中指研究院市場總監(jiān)陳文靜告訴《證券日報(bào)》記者，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍受到多個(gè)因素的影響和制約。一是居民收入預(yù)期沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。二是新房、二手房價(jià)格下跌預(yù)期仍較強(qiáng)，購房者觀望情緒重。除此之外，購房者對期房爛尾的擔(dān)心仍在，且當(dāng)前部分房企償債壓力較大，也對市場預(yù)期形成擾動。

不過，陳文靜認(rèn)為，隨著前述一系列樓市支持政策的相繼落地，特別是三部門明確的首套房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策出臺，為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間，預(yù)計(jì)多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地。對于一線城市而言同樣存在政策預(yù)期，由于一線城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較為明顯的帶動作用。總的來說，若地方加快政策執(zhí)行速度，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

華泰證券認(rèn)為，目前政策和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，穩(wěn)定居民的房價(jià)預(yù)期和購房需求。

在張波看來，從房地產(chǎn)市場“因城施策”角度來看，預(yù)計(jì)供給側(cè)重點(diǎn)關(guān)注土地市場的供給優(yōu)化，減少庫存過大、人口流出較為明顯的城市土地供給量，同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)節(jié)奏，在優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)切實(shí)推進(jìn)“保交樓”工作。從需求側(cè)來看，方向依然是保障居民剛性住房需求，并可能加大改善性住房政策支持力度。長效機(jī)制方面，保障房仍是重點(diǎn)所在。

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