全球房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已成為國(guó)際共同關(guān)注的議題。國(guó)際貨幣基金最近也提出警訊，指出多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭所得與租金，已大幅超出歷史平均值；尤其比利時(shí)、加拿大、澳洲、挪威與瑞典，都是明顯例子。基本上，全球房市的泡沫危機(jī)，已在擴(kuò)大中。

      極度寬松的貨幣政策造就了極度低廉的資金成本，全球八十年來(lái)最低的利率更因此創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)榮景，或甚至是泡沫。有辦法借到錢的人，在這一波金融海嘯過(guò)后的五年間，借著房地產(chǎn)的投資，著實(shí)讓財(cái)富三級(jí)跳，更是財(cái)富分配惡化的主因之一。

      房地產(chǎn)價(jià)格的飆漲，不但是許多人的痛，更對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定造成威脅。美國(guó)雷曼債券的倒閉，源于美國(guó)次級(jí)房貸的無(wú)限擴(kuò)張；而其后房地產(chǎn)泡沫破裂、房?jī)r(jià)崩跌，不但創(chuàng)造銀行巨額呆壞帳；更透過(guò)不動(dòng)產(chǎn)抵押債券衍生產(chǎn)品的杠桿效應(yīng)，引爆世紀(jì)金融巨災(zāi)。更令人擔(dān)心的是，即使2008年的這一幕仍記憶猶新，但因?yàn)閾尵冉?jīng)濟(jì)最快的方式仍是印鈔票，所以五年下來(lái)，全球資金再度泛濫，程度較金融海嘯之前，有過(guò)之而無(wú)不及。

      全球幾個(gè)有“房產(chǎn)泡沫嫌疑”的國(guó)家，在近一兩年來(lái)引發(fā)關(guān)注；擔(dān)心利率反轉(zhuǎn)回升時(shí)，是否就是泡沫再度破裂的關(guān)鍵點(diǎn)。這些國(guó)家，當(dāng)然并不令人意外地，都曾經(jīng)以大量貨幣發(fā)行的方式，去應(yīng)對(duì)金融海嘯的沖擊。但是，即使擔(dān)心泡沫擴(kuò)大，但因?yàn)閾?dān)心經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不夠穩(wěn)健，因此至今仍沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家改采緊縮的貨幣政策，充其量也僅是微幅調(diào)升利息，并輔以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮信貸，期能讓已成形的泡沫，逐步冷卻下來(lái)。

      但這真是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。當(dāng)景氣過(guò)熱，或是某一資產(chǎn)市場(chǎng)，如股市、房市過(guò)熱時(shí)，最理想的狀況當(dāng)然是所謂的軟著陸；只是雷曼倒閉所展現(xiàn)的硬著陸，告訴大家理想的狀況并不見(jiàn)得能達(dá)到。世界銀行及國(guó)際貨幣基金分別在今年6月對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高提出警告。國(guó)際貨幣基金甚至于6月11日推出“全球房市觀察”，依據(jù)其“全球房?jī)r(jià)指數(shù)”報(bào)告，去年51個(gè)國(guó)家/地區(qū)中有33個(gè)國(guó)家/地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，其中尤其新興市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人。而在西方大國(guó)中，英國(guó)則因倫敦房?jī)r(jià)飆漲，以及可能是西方第一個(gè)調(diào)升利息的國(guó)家，或因此戳破泡沫，備受矚目。

      為期待能達(dá)到軟著陸效果，英國(guó)前幾天也針對(duì)房地產(chǎn)借貸祭出緊縮政策。基本上，英國(guó)央行設(shè)定了一個(gè)符合國(guó)際貨幣基金建議，限制銀行放款時(shí)的貸款與所得比例。自今年10月起，英國(guó)銀行房貸中貸款所得比高于4.5倍的貸款金額，不得超過(guò)該銀行新增房貸總額的15%。除此以外，規(guī)定房貸申請(qǐng)人須通過(guò)一個(gè)“壓力測(cè)試”，確保即使利率上升三個(gè)百分點(diǎn)，借款人仍能具備還款能力。

      英國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)限，主要著眼點(diǎn)在于維系金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，希望不要因?yàn)榉慨a(chǎn)泡沫破裂而拖垮銀行；但相較于英國(guó)或歐洲，事實(shí)上亞太地區(qū)已超越歐洲，成為全球最大房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)公司戴德梁行（DTZ）的報(bào)告，去年亞太房產(chǎn)投資市場(chǎng)年增長(zhǎng)率達(dá)9%，規(guī)模增至46億美元，勝過(guò)只增長(zhǎng)2%、規(guī)模44億美元的歐洲市場(chǎng)；其中中國(guó)市場(chǎng)過(guò)去十年來(lái)的年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)32%，更已取代日本成為亞太規(guī)模最大的房產(chǎn)投資市場(chǎng)。房產(chǎn)泡沫的威脅，實(shí)必須嚴(yán)正以對(duì)。

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