不斷放出風(fēng)聲的房地產(chǎn)稅有了時(shí)間表。近日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的69件立法項(xiàng)目處于第一類，即條件比較成熟，擬在本屆人大常委會(huì)任期內(nèi)提請(qǐng)審議，即五年內(nèi)提請(qǐng)審議。不過(guò)，房地產(chǎn)稅征收的難度，當(dāng)前國(guó)民的負(fù)擔(dān)能力，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性等問(wèn)題，五年里這些艱難的議題能都順利攻關(guān)都還是未知數(shù)。

　　一字之差

　　此次列入五年規(guī)劃的一類項(xiàng)目有69件，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案；二類項(xiàng)目有47件，即需要抓緊工作、條件成熟時(shí)提請(qǐng)審議的法律草案；三類項(xiàng)目是立法條件尚不完全具備、需要繼續(xù)研究論證的立法項(xiàng)目。其中，房地產(chǎn)稅法被列入一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委和財(cái)政部負(fù)責(zé)。

　　房地產(chǎn)稅終于有了眉目。在北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文看來(lái)，比起此前在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅多了個(gè)“地”字，但是難度由此極大增加，怎樣處理好土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間可能存在的重復(fù)征稅的問(wèn)題，是現(xiàn)存的一大難點(diǎn)。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。這也意味著， “房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

　　“目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收的稅主要是集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，一般有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種，有時(shí)還有帶有附加性質(zhì)的教育費(fèi)附加等，但在保有環(huán)節(jié)，除了城鎮(zhèn)土地使用稅和對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)免稅的房產(chǎn)稅，基本沒有針對(duì)居民住宅保有環(huán)節(jié)所征收的稅。”太平洋證券宏觀分析師肖立晟表示。作為保有環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅正是補(bǔ)齊立法框架內(nèi)缺失的重要一環(huán)，針對(duì)保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅的主旨既是為了完善稅制，也是為了補(bǔ)上財(cái)產(chǎn)稅的缺失。

　　然而2011年，在上海、重慶針對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征收的試點(diǎn)房產(chǎn)稅并未激起太大波浪。上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌，而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響更是可以忽略不計(jì)。

　　有分析認(rèn)為，其原因主要是，上海試點(diǎn)中有6條稅收減免政策；而重慶只是為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式，，甚至被人們戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。征收面小、稅率低，而且類似于奢侈消費(fèi)稅，也就是只有這個(gè)消費(fèi)的額度或者說(shuō)消費(fèi)的面積超過(guò)了一定的限額，才會(huì)被納入征收范圍。

　　劃地而征

　　與已實(shí)行的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵更為豐富，實(shí)行起來(lái)也更為復(fù)雜。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，已確定無(wú)疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

　　由于已經(jīng)有了土地出讓金，如果房地產(chǎn)稅只是做加法，將會(huì)導(dǎo)致重復(fù)征稅。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，可能會(huì)將一些交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅裁撤并入房地產(chǎn)稅，以達(dá)到在調(diào)整稅負(fù)結(jié)構(gòu)的同時(shí)調(diào)整稅負(fù)水平。比如，因?yàn)楹头康禺a(chǎn)稅的稅基重合，是否應(yīng)該取消土地增值稅應(yīng)該討論。

　　在肖立晟看來(lái)，作為營(yíng)改增之后最主要的地方主體稅源，房地產(chǎn)稅或?qū)?ldquo;屬人原則”和“屬地原則”結(jié)合起來(lái)，以實(shí)現(xiàn)免征優(yōu)惠和征收方便之間的結(jié)合；房地產(chǎn)稅也可能會(huì)采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地區(qū)調(diào)節(jié)。

　　不過(guò)在征收環(huán)節(jié)仍有諸多細(xì)節(jié)尚未確定，例如免征面積如何設(shè)置，稅率是否累進(jìn)等等。事實(shí)上，由于各地稅率不同，跨省市的房產(chǎn)如果累加，怎樣執(zhí)行也將成為難點(diǎn)。比如，專家普遍認(rèn)為的免征稅面積，在一個(gè)省市減免后，另一個(gè)省市的房產(chǎn)是否不減免全額征稅，并按照兩地稅率分別在兩地繳稅，如果是的話，以哪個(gè)省市為減免面積的標(biāo)準(zhǔn)，在兩個(gè)省市均有房的“候鳥夫妻”按幾口人為標(biāo)準(zhǔn)減免，都是難題之一。

　　“房地產(chǎn)稅不會(huì)一刀切，會(huì)按照不同地區(qū)執(zhí)行不同稅率，地方政府有自己的話語(yǔ)權(quán)。不過(guò)，一個(gè)問(wèn)題在于，不同城市的房子會(huì)不會(huì)累加在一起征稅，比如，在北京有兩套房子的，可能會(huì)征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加計(jì)算，我覺得應(yīng)該不會(huì)綜合在一起征稅，而是以一個(gè)居住城市空間為限。”長(zhǎng)平經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)王長(zhǎng)勇說(shuō)。

　　五年之期

　　早在2015年，房地產(chǎn)稅就同樣被列為十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃的第一類，但任期內(nèi)沒有提交一審。“當(dāng)前也只是存在一個(gè)意圖，實(shí)際上對(duì)于要不要征收房地產(chǎn)稅，社會(huì)上并沒有達(dá)成共識(shí)。”國(guó)家行政學(xué)院教授馮俏彬則對(duì)北京商報(bào)記者說(shuō)。

　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)法律專家表示，根據(jù)以往立法制定的相關(guān)情況，一般情況下，列入立法計(jì)劃不等于一定要出，不列入立法計(jì)劃肯定出不了，但房地產(chǎn)稅作為長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，本次列入立法計(jì)劃說(shuō)明這個(gè)事又往前推進(jìn)一步。考慮到房地產(chǎn)稅的影響比較大，具體哪一年出，推測(cè)立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對(duì)地方政府財(cái)政收入的影響、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，以及境外經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，尋找合適的窗口期確定具體的時(shí)間。

　　房地產(chǎn)稅本身的復(fù)雜性及當(dāng)前的相關(guān)情況決定了稅法的出臺(tái)必會(huì)經(jīng)過(guò)再三考量。國(guó)稅總局稅收科研所原副所長(zhǎng)靳東升對(duì)北京商報(bào)記者表示，國(guó)內(nèi)復(fù)雜的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況、城鄉(xiāng)差距、國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)與收入水平差距，是目前征收的三大難題。

　　然而也有業(yè)內(nèi)人士表示，可能會(huì)在2021年左右審議通過(guò)一個(gè)全國(guó)性的“房地產(chǎn)稅法”，但這個(gè)稅法一定是比較籠統(tǒng)的，綱領(lǐng)性的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是地方色彩最濃的稅種，未來(lái)極有可能以地級(jí)市（甚至縣級(jí)市）為單位，出臺(tái)各自的實(shí)施條例，才能真正落地。首先是全國(guó)性立法。然后各省人大通過(guò)實(shí)施條例，各地級(jí)市（甚至縣、縣級(jí)市）人大通過(guò)實(shí)施細(xì)則，才能真正實(shí)施。房地產(chǎn)稅在全國(guó)全面落地，從立法完成算起，可能還需要兩三年時(shí)間。但一線城市、強(qiáng)二線城市會(huì)率先落地。

　　對(duì)于房地產(chǎn)稅征收后對(duì)利益格局的重塑，靳東升認(rèn)為炒房者將會(huì)成為房地產(chǎn)稅施行后一大打擊對(duì)象。“現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅只會(huì)對(duì)超出自身需要儲(chǔ)備的炒房者征收。” 靳東升表示，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并不想給市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)渡震蕩，“但是全國(guó)推行開來(lái)，還是會(huì)有效果的。”

　　不過(guò)，對(duì)于調(diào)整房?jī)r(jià)，長(zhǎng)平經(jīng)濟(jì)研究所執(zhí)行所所長(zhǎng)王長(zhǎng)勇表示作用有限。“房地產(chǎn)稅征收的范圍非常小，大部分家庭都會(huì)減免，對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅一定要調(diào)節(jié)財(cái)富，初期的調(diào)節(jié)功能多，體現(xiàn)就是免稅范圍比較大。”王長(zhǎng)勇說(shuō)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，是為調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充地方稅源，調(diào)控房?jī)r(jià)只是附帶的預(yù)期。

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