自7月底中央政治局會(huì)議定調(diào)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來(lái)，最近兩周，重磅政策密集落地，超出市場(chǎng)預(yù)期。目前，四大一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，央行宣布降低首付比例和房貸利率下限，并首次降低存量首套房貸利率，讓政策惠及更多人群。自廣州、深圳于8月30日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月1日，上海、北京相繼官宣落地。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。除了四個(gè)一線城市，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，還有武漢、廈門(mén)、中山、惠州、東莞、成都、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州、無(wú)錫、江門(mén)、沈陽(yáng)、杭州、珠海、大連、蘭州等30個(gè)城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩個(gè)重磅通知，不但降低首付門(mén)檻，還降低了所有首套存量房的房貸利率，給予“月供族”一次政策“大禮包”。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)有兩點(diǎn)：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。該負(fù)責(zé)人表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。對(duì)于降低存量住房貸款利率的原因，該負(fù)責(zé)人表示，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢(shì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。9月8日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購(gòu)買(mǎi)存量住房最長(zhǎng)貸款期限的通知》，對(duì)公積金最長(zhǎng)貸款期限、公積金提取和申請(qǐng)人范圍等內(nèi)容進(jìn)行了松綁和擴(kuò)大。9月11日，濟(jì)南對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整：取消二環(huán)以?xún)?nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制；同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后即可上市交易。同日，青島全域取消限購(gòu)政策，同時(shí)優(yōu)化住房上市交易年限，在青島市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》可上市交易。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，有包括東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、濟(jì)南、青島、蘭州9城全面取消限購(gòu)政策。預(yù)計(jì)接下來(lái)其他重二線城市如杭州、蘇州、成都、武漢等可能會(huì)逐步跟進(jìn)。這輪政策既重磅又密集，業(yè)內(nèi)人士直呼“超預(yù)期”。“市場(chǎng)對(duì)于一線城市先落地‘認(rèn)房不認(rèn)貸’呼聲很高，但的確政策落地超出預(yù)期，市場(chǎng)普遍預(yù)期會(huì)先出臺(tái)‘外圍限購(gòu)適度放松’或‘普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’調(diào)整。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，“一線城市的政策過(guò)往都是處于收緊狀態(tài)，即使是去年下半年開(kāi)始市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫，一線也都保持巋然不動(dòng)。目前政策的放松代表著全國(guó)市場(chǎng)底部已經(jīng)確立，通過(guò)政策釋放出一批自住需求，無(wú)疑將有利于一線城市熱度回升，并帶動(dòng)全國(guó)更多城市走出低迷行情。”北京自2017年3月執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”以來(lái)，二套房界定標(biāo)準(zhǔn)為全國(guó)最嚴(yán)，即全國(guó)有住房貸款記錄的，無(wú)論已結(jié)清或未結(jié)清，再買(mǎi)房都視為二套。首付比例方面，北京首套房貸普宅首付比例不低于35%；非普宅則不低于40%。二套房貸普宅首付比例不低于60%；非普宅則不低于80%。現(xiàn)在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，以一套600萬(wàn)元的房子來(lái)計(jì)算，如符合認(rèn)定為首套住房條件的話，在首付階段可以少支出150萬(wàn)元。如果是非普宅，首付可以少240萬(wàn)元。“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’直接利好兩類(lèi)人群，一類(lèi)是外地有過(guò)貸款記錄在本地?zé)o房家庭，一類(lèi)是本地賣(mài)一買(mǎi)一的置換家庭。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。對(duì)于降首付和降房貸利率，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，“從歷史來(lái)看，住房金融信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接帶動(dòng)作用最強(qiáng)。低首付+低利率的住房信貸政策降低購(gòu)房門(mén)檻、提高購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)住房需求釋放，有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上發(fā)展。如按此政策執(zhí)行，20%、30%的首付比達(dá)到房地產(chǎn)歷史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間，購(gòu)房門(mén)檻將降低，購(gòu)買(mǎi)力將大幅提高。”9月7日，中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則，9月25日起可于線上線下提出申請(qǐng)。對(duì)于多地限購(gòu)政策的放開(kāi)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，取消限購(gòu)、降低購(gòu)房門(mén)檻，意味著原本不具備資格的購(gòu)房者重新獲得入市資格，將會(huì)釋放一批購(gòu)房需求，提振交易活躍度，對(duì)于去庫(kù)存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著重要意義。同時(shí)，取消限售，將會(huì)加快房屋在市場(chǎng)的流通力，同時(shí)對(duì)改善換房時(shí)間限制進(jìn)行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場(chǎng)活躍度。“濟(jì)南、青島、南京這類(lèi)核心二線城市全面解除限購(gòu)政策對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大。”“金九銀十”將成為檢驗(yàn)本輪政策效果的試金石。“購(gòu)房者置業(yè)意愿和置業(yè)能力仍受多個(gè)因素影響，短期政策優(yōu)化后，預(yù)計(jì)前期觀望或積壓的購(gòu)房需求將快速釋放。賣(mài)一買(mǎi)一的購(gòu)房者入市需要一定時(shí)間，預(yù)計(jì)一線城市市場(chǎng)持續(xù)時(shí)間將好于二線及三四線城市。”陳文靜表示，“若要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期，仍需要供需兩端政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力。”在張波看來(lái)，預(yù)計(jì)9、10月份市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)一二線城市政策繼續(xù)放松，改善性需求提升明顯，部分熱點(diǎn)區(qū)域和板塊的成交量將有所提升，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)上行，但大多數(shù)弱二線城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善。為了激活樓市，政策還有哪些著力點(diǎn)？張波建議，“對(duì)于高端商品住房放開(kāi)限價(jià)，例如上海、北京市場(chǎng)接受度在15萬(wàn)/平方米以上的項(xiàng)目。中低端項(xiàng)目保持限價(jià)。通過(guò)高端住宅房?jī)r(jià)提升帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期，通過(guò)控制中低端項(xiàng)目房?jī)r(jià)，讓這類(lèi)群體能安心買(mǎi)房，并穩(wěn)定這類(lèi)房源的一二手價(jià)格。”此外，供給側(cè)控風(fēng)險(xiǎn)也是重點(diǎn)。張波建議，切實(shí)滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，推動(dòng)行業(yè)的債務(wù)展期。
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